La réglementation prévoit qu’à compter du 1er janvier 2034, certains logements ne pourront plus être proposés à la location sur l’ensemble du territoire. Cette mesure s’appliquera indépendamment de la situation géographique ou de la date d’acquisition du bien. Les exceptions prévues par la loi ne concernent qu’une minorité de propriétaires, sous conditions strictes.
Le détail des catégories immobilières visées, ainsi que les critères techniques et administratifs retenus, modifie substantiellement les droits des bailleurs. Les conséquences juridiques en cas de non-respect sont déjà inscrites dans le Code de l’habitation.
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Plan de l'article
Comprendre l’interdiction des biens locatifs en 2034 : enjeux et contexte
Le marché de la location s’apprête à opérer une mue radicale. Avec la loi climat et résilience, le cadre évolue pour s’attaquer frontalement aux passoires thermiques. Désormais, c’est le diagnostic de performance énergétique (DPE) qui tient la barre : ce classement, de A à G, décide du placement d’un bien sur le marché locatif en fonction de sa performance énergétique et de sa consommation d’énergie.
Les logements classés F et G sont clairement dans le viseur. Depuis 2023, étape après étape, leurs propriétaires voient l’étau se resserrer : l’interdiction de louer se met en place pour chaque nouvelle tranche jusqu’à la date fatidique de 2034.
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Derrière ce changement, la volonté des pouvoirs publics est sans détour : évincer les logements qui tirent le parc vers le bas en termes d’économies d’énergie et d’émissions de gaz à effet de serre. Il ne s’agit pas simplement d’interdire : gel des loyers pour les biens visés, obligation de les rénover, sanctions concrètes pour ceux qui s’entêtent à contourner la réforme. Tout le secteur locatif, du studio en centre-ville à la maison de campagne, va devoir s’aligner.
Pour les bailleurs, l’équation se complique. Répondre à la loi climat, c’est devoir repenser la gestion de ses biens, calculer les investissements à engager, anticiper sur la valeur du bien et se préparer à l’impact sur la demande locative. La règle du jeu vient de changer, et chacun doit s’adapter rapidement.
Quels types de logements seront concernés par la nouvelle réglementation ?
La nouvelle vague réglementaire s’attaque en priorité aux logements concernés dont la performance énergétique laisse à désirer. Concrètement, à compter du 1er janvier 2034, tous les logements classés F et G selon le DPE deviendront inéligibles à la location. Ces habitations qualifiées de passoires thermiques sont identifiables à leur facture énergétique en hausse constante et à leur incapacité à garder la chaleur.
La règle frappe sans distinction : appartements, maisons, logements en copropriété ou isolés, tout le parc est inspecté à la même aune. Pas de favoritisme en fonction du paysage urbain ou rural, ni du prestige de l’adresse. À l’exception, mesurée et très encadrée, des monuments historiques pour lesquels une rénovation conforme s’avérerait totalement irréaliste.
Le diagnostic de performance énergétique devient la boussole unique. Passée la date butoir, tout logement classé en dessous du E est rayé du marché locatif. Le résultat du DPE l’emporte sur tout autre critère, qu’il s’agisse d’une grande villa ou d’un petit appartement sous les combles, aucune échappatoire.
Voici le calendrier précis de la réforme :
- Interdiction de louer les logements classés G dès 2025
- Interdiction de louer les logements classés F en 2028
- Entrée en vigueur pour les logements classés E à partir de 2034
La copropriété n’accorde aucune dérogation : chaque lot est examiné pour lui-même. Le calendrier d’interdiction de location s’applique uniformément, sans exception territoriale ni régime spécial.
La liste des propriétés interdites à la location : ce que dit la loi
Depuis l’adoption de la loi climat et résilience en 2021, un calendrier d’interdiction progressif s’installe, orchestré autour du DPE. Dès 2034, ce seront tous les logements classés E qui ne pourront plus être proposés à la location. Le texte ne laisse pas place à l’interprétation : tout bien qui n’atteint pas le seuil requis de performance énergétique est exclu du parc locatif.
Les propriétés concernées sont désignées selon des barèmes précis déterminés par leur DPE : au-delà de 450 kWh/m²/an pour la classe G, plus de 331 kWh/m²/an en classe F, de 250 à 330 kWh/m²/an pour la classe E. Difficile de se tromper : c’est la fiche officielle qui fait loi, sauf pour quelques biens historiques échappant difficilement à la rénovation.
La loi impose plusieurs démarches concrètes, désormais incontournables :
- Indiquer dans chaque annonce de location la classe énergétique du logement.
- Effectuer un audit énergétique lors de la mise en vente d’un bien classé F ou G.
- Appliquer le gel des loyers dès qu’un bien est qualifié de passoire thermique.
Avec le décret du 4 mai 2022, la procédure de calcul du DPE et la liste des obligations sont claires. Dès 2034, mettre sur le marché un bien classé E, F ou G ne sera plus toléré, l’action d’un locataire ou d’une instance sera immédiate. La taille, le statut ou la localisation du bien n’entrent pas en compte : seule la classe énergétique tranche, sans appel.
Propriétaires : comment anticiper et préparer la mise en conformité de votre bien ?
Le temps presse pour les propriétaires bailleurs qui veulent continuer à louer. Première étape : se munir au plus vite d’un DPE mis à jour pour chaque logement détenu. Si l’une de vos propriétés affiche encore un classement E, F ou G, la question de la rénovation ne se pose plus : elle s’impose, sous peine de se voir retirer le droit de louer dès 2034.
Un audit énergétique professionnel permet de cibler exactement où agir : isolation défaillante, équipement de chauffage dépassé, ventilation à moderniser, fenêtres à remplacer. Un chantier piloté par des artisans labellisés RGE vous donne l’assurance d’un résultat reconnu, tout en rendant possible une demande d’aides financières (MaPrimeRénov’, éco-PTZ, subventions de l’ANAH, CEE…).
Désormais, la performance énergétique du logement est devenue une pierre angulaire du marché immobilier. Impossible d’y échapper : sans amélioration, le bien sera écarté du marché locatif, quel que soit son emplacement ou son histoire.
Pour ne pas subir la réglementation, chaque propriétaire devrait d’ores et déjà :
- Enclencher les démarches et engager au plus vite les travaux de rénovation, car les artisans qualifiés sont de plus en plus sollicités.
- Consulter les dispositifs d’accompagnement officiels pour obtenir des recommandations sur mesure.
- En cas de litige avec un locataire sur la conformité énergétique, se tourner sans tarder vers la commission départementale de conciliation.
Derrière cette bascule réglementaire, le message est sans détour : l’improvisation n’a pas sa place. Les contrôles montent en puissance, les amendes suivent. Adapter son parc locatif, c’est désormais un passage obligé pour continuer à avancer. Face aux règles nouvelles, seuls les bailleurs réactifs garderont une place sur l’échiquier locatif de demain.