Un village aux allures de carte postale, figé hors saison, où les maisons semblent hiberner derrière leurs volets clos. Pourtant, la tranquillité cache un malaise : commerces qui tirent le rideau, rues désertées, jeunesse en fuite. Face à cette dérive silencieuse, la surtaxe sur les résidences secondaires promet de bouleverser l’équilibre, en redonnant du souffle aux communes lassées de voir leur cœur battre au ralenti.
Derrière ce choix fiscal, une interrogation persistante : taxer les maisons inhabitées, est-ce la clé pour réveiller les centres-villes endormis ? Certains y voient une bouffée d’oxygène pour les caisses municipales, d’autres redoutent l’exode des propriétaires. Mais une chose est sûre : les maires disposent désormais d’une arme inédite pour défendre la vitalité de leurs territoires.
Surtaxe des résidences secondaires : pourquoi ce dispositif bouleverse l’équilibre local
La surtaxe des résidences secondaires redistribue les cartes entre les habitants à l’année et ceux qui ne font que passer. À Saint-Tropez ou à Narbonne, la multiplication des logements vacants et des résidences secondaires ne tombe pas du ciel : flambée des prix de l’immobilier, essor des plateformes comme Airbnb, pression accrue sur le marché locatif. Résultat direct : familles et actifs sont peu à peu repoussés hors du centre-ville, de l’Atlantique jusqu’aux Alpes, incapables de se loger à des tarifs abordables.
La taxe d’habitation sur les résidences secondaires, désormais majorée dans les zones tendues, poursuit deux objectifs clairs : pousser les propriétaires à remettre les biens sur le marché et renforcer les budgets locaux pour agir concrètement sur le terrain. Pour bien des élus, cet outil fiscal répond à l’emprise croissante des résidences secondaires sur la vie économique et sociale des territoires.
Voici ce que ce dispositif implique concrètement :
- La surtaxe peut grimper jusqu’à 60 % du montant de la taxe d’habitation appliquée à la résidence secondaire.
- Près de 3 700 communes situées en zones tendues sont concernées, là où la demande de logement atteint des sommets.
Les propriétaires qui laissent leurs biens inoccupés ou rarement loués deviennent la cible de cette mesure, alors que la crise du logement principal s’intensifie. La France compte aujourd’hui plus de 3 millions de résidences secondaires, un record en Europe, concentré dans les régions touristiques, du littoral aux montagnes. Cette orientation politique n’a rien d’anecdotique : elle interroge le rôle des investisseurs et la capacité des communes à maintenir leur diversité sociale.
Quelles communes peuvent appliquer la surtaxe et selon quels critères ?
Depuis la sortie d’un décret en août 2023, la liste des communes habilitées à l’appliquer ne cesse de s’allonger. Porté par le ministre Patrice Vergriete, ce texte donne la possibilité à plus de 3 700 communes de majorer la taxe d’habitation sur les résidences secondaires. Bretagne, Atlantique, Alpes, Côte d’Azur : les territoires touristiques sont en première ligne.
Pour qu’une commune obtienne ce droit, un critère fait la différence : être classée en zone tendue. En clair, là où la demande de logement explose et où l’offre, trop faible, fait bondir les prix tout en raréfiant les locations longue durée. Le décret a aussi permis à de nouvelles communes supplémentaires d’entrer dans le dispositif, dès lors que le taux de logements vacants ou de résidences secondaires franchit un seuil préoccupant.
Deux points pratiques à retenir sur le fonctionnement du dispositif :
- La liste des communes éligibles évolue chaque année, selon les propositions des préfets et l’avis des élus locaux.
- La majoration peut aller de 5 à 60 % de la taxe d’habitation sur les résidences secondaires.
La mesure, modulable, responsabilise les propriétaires tout en offrant aux communes une marge de manœuvre bienvenue pour affronter la crise du logement. Chaque conseil municipal adapte la surtaxe selon ses priorités et ses besoins, sans taux imposé depuis Paris.
À quoi s’attendre concrètement si votre résidence secondaire est concernée
La taxe d’habitation sur les résidences secondaires n’est plus une rareté : elle concerne aujourd’hui de nombreux propriétaires depuis que la résidence principale est exonérée pour la quasi-totalité des foyers depuis 2023. Posséder un bien dans une commune habilitée signifie désormais voir la majoration apparaître sur son prochain avis d’impôt.
Le montant de la surtaxe dépendra d’un vote du conseil municipal, oscillant entre 5 % et 60 % de la taxe de base. L’administration fiscale, elle, reste garante de la valeur locative cadastrale qui sert de référence pour le calcul.
Quelques situations concrètes permettent de mesurer l’impact de cette mesure :
- Avoir une résidence secondaire à Saint-Tropez, Narbonne ou sur la côte Atlantique peut alourdir la facture de plusieurs centaines, voire de milliers d’euros.
- Les propriétaires bailleurs sont également concernés, à moins que leur logement ne soit loué à l’année.
La taxe foncière ne disparaît pas pour autant : elle s’applique toujours, tandis que la taxe d’habitation majorée vient s’ajouter pour les logements non occupés à l’année. Pour ceux qui investissent dans la location, la rentabilité se trouve parfois réduite, en particulier dans les villes touristiques où la tension immobilière reste forte. La croissance rapide des locations saisonnières type Airbnb n’a fait qu’encourager les élus à agir, afin de préserver des logements accessibles aux habitants à l’année.
Un simple vote local peut transformer le visage de villages dépeuplés, rallumant les lumières derrière les volets. Mais rien ne dit si cette surtaxe suffira à ramener la vie dans les rues désertées, ou si elle déplacera simplement le problème vers d’autres horizons.
